Sabtu, 23 Januari 2016

Modifikasi Rumah Murah Tipe 36 untuk Usaha Rumah Kos

dalam dua tahun terakhir ini makin banyak developer-developer baru yang mengembangkan perumahan murah di Balikpapan. umumnya rumah yang dijual adalah tipe 36,45 dan 54 dengan luas tanah beragam mulai dari 72,84,90 dan 105.
kali ini kami akan memberikan tips membeli rumah murah tersebut, misal yang harganya di kisaran 130 juta, tipe 36 dengan luas tanah 72 (6x12), untuk dimodifikasi menjadi rumah kos tanpa menambah banyak biaya, apalagi sampai nambah lantai di atasnya. ada beberapa developer di sekitaran depan Polda Kaltim, kilo 7-8 dan area ke arah kariangau yang menjual rumah dengan harga tersebut.

misalkan, gambar di atas adalah denah awal rumah tipe 36 dengan luas tanah 72 m2. dari denah awal kita sudah mendapatkan dua buah kamar dan satu buah toilet. di tanah belakang terdapat sedikit tanah sisa, dan di bagian depan juga ada tanah sisa.
karena ini berada dalam komplek rumah murah/sederhana, jadi kita asumsikan lebar jalan depan rumahnya adalah 5-6 meter, dan  GSB 4.5 meter dari as jalan.

selanjutnya kita akan memanfaatkan tanah sisa di belakang dan tanah sisa di depan untuk menambah jumlah kamar dan toilet. sehingga menjadi seperti gambar di atas. kita mendapatkan dua kamar dengan toilet di dalam, dan dua kamar dengan toilet di luar. untuk sisa tanah depan kita pergunakan untuk parkir motor (asumsi penghuni kos adalah pengguna motor), teras dan taman.
total luasan tambahan yang terpakai adalah 22 m2. jika kita memakai acuan harga bangun rumah standar di balikpapan dengan material sederhana adalah 3jt/m2 maka biaya yang dibutuhkan untuk membuat bangunan tambahan tsb. adalah 22x3=66 juta rupiah. jika diakumulasikan dengan harga rumah, 130 juta + 66 juta = 196 juta.

jika ingin menambahkan fasilitas AC, TV, lemari, kasur, meja+kursi kamar, dan meja+kursi ruang tamu dapat kita rinci sbb :
- 1 set meja + kursi ruang tamu                 =   2.500.000
- 4 set spring bed standar nomor 2 @2,5jt = 10.000.000
- 4 set lemari standar 2 pintu  @650rb       =   2.600.000
- 4 set meja+kursi kamar @500rb              =   2.000.000
                                          Total               =  17.100.000

jika ditambahkan dengan harga rumah 196.000.000 + 17.100.000 = 213.100.000.
dengan harga kurang dari 250 juta kita sudah bisa berbisnis kos-kosan.

harga sewa kamar kos ber-AC di balikpapan umumnya 1jt/bln untuk yang toilet luar dan 1.5jt/bln untuk yang toilet dalam. jika kita total keempat kamar tsb. kita mendapatkan 5jt rupiah per bulan. setelah dikurangi biaya bulanan listrik & air kita asumsikan 1jt per bulan, maka kita mendapatkan hasil bersih 4jt rupiah per bulan. dengan pemasukan 4jt/bln dalam waktu 54 bulan atau 4,5 tahun modal kita telah kembali. selanjutnya, kita tinggal menikmati uang mengalir tanpa kerja keras.